Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – planowane zmiany widziane z daleka.

Oto kilka uwag i wybiórczych spostrzeżeń powstałych po lekturze projektu z 8 lutego 2011 roku.

W dniu 23 marca 2011 r. Zespół do spraw Programowania Prac Rządu negatywnie zaopiniował dalsze procedowanie projektu ustawy.
W dniu 18 maja 2011 r. Rządowe Centrum Legislacji poinformowało o zgodności projektu ustawy z ustaleniami Komisji Prawniczej.

Nowe regulacje wpłyną na wzmocnienie roli Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które obowiązkowo będę ponownie uchwalane, i zawężą faktycznie bieżącą politykę przestrzenną gminy do obszarów z wybudowaną wcześniej infrastrukturą gospodarki ściekowej.

Indywidualne decyzje o warunkach zabudowy zastąpione być mają zinstytucjonalizowaną formułą miejscowych przepisów urbanistycznych  odnoszących się jedynie do terenów urbanizacyjnych.

Nastąpi, w sprawach gospodarowania przestrzenią,  przemodelowanie pozycji Samorządowych Kolegiów Odwoławczych z organu odwoławczego do funkcji mediatora.

Zmieniono wiele pojęć słowniczka ustawy. Warto wskazać zamysł aby powierzchnia całkowitej zabudowy była sumą wszystkich powierzchni wszelkich kondygnacji budynku.

Istotne z uwagi na istniejące orzecznictwo oraz praktykę rzeczoznawców majątkowych w przypadku gdy nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego  ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu odbywać się będzie w drodze decyzji w sprawie urbanistycznego planu realizacyjnego. Bazy danych transakcyjnych oparte na dotychczasowych wypisach ze Studium staną się nieaktualne o wartości nieruchomości decydować będzie przyszła funkcja o nie miniony potencjał nieruchomości sąsiednich.

Poza terenem urbanizacji, mimo położenia na obszarze miasta, dopuszczalna będzie jedynie zabudowa mieszkaniowa i publiczna bądź wysoce specjalistyczna. Spodziewać się trzeba gwałtownych skoków wartości gruntów na nie uzbrojonych peryferiach aglomeracji.

Sposób wykonywania prawa własności obwarowany został kilkoma nowymi pojęciami ustawowymi, kształtującymi przestrzeń pod dalszą dyskusje o zakresie wywłaszczenia dokonywanego poprzez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przypadku przedsięwzięć znacząco oddziaływających na środowisko zrezygnowano z drogi skargi do Sądu Administracyjnego i wskazano delegację do wydania rozporządzenia regulującego dostęp do informacji publicznej związanej ze stanowieniem aktów planistycznych.

Wydane zostanie rozporządzenie regulujące zasady sporządzania nowych Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin.

Wydane zostanie rozporządzenie regulujące zasady sporządzania nowych miejscowych planów  zagospodarowania przestrzennego gmin.

Rada Gminy będzie mogła uchwalać miejscowe przepisy urbanistyczne, będące aktem prawa miejscowego, które stanowić będą w przyszłości bardziej szczegółowe regulacje dotychczas przynależne decyzjom o warunkach zabudowy.

Po okresie wakacji ustawowych uchyleniu ulegną wszystkie indywidualne nie skonsumowane decyzje o warunkach zabudowy.

W zasadach rozliczania się właściciela nieruchomości z samorządem wprowadzone zostaną istotne zmiany. Jedynie w uzasadnionych przypadkach wysokość stawki renty planistycznej będzie uchwalana poniżej 30% różnicy wartości nieruchomości. Możliwość dochodzenia opłaty planistycznej przez gminy zostanie faktycznie wydłużona do 10 lat. Roszczenia właścicieli powstałe z tytułu obniżenia wartości nieruchomości korespondować muszą ze zmianami planów miejscowych w okresie ostatnich pięciu lat od uszczerbku na majątku. Wraca nie ostre pojęcie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości jako odniesienia dla funkcji przeznaczenia w okresie braku miejscowego planu.

Wprowadzone zostanie postępowanie mediacyjne w zakresie planowania przestrzennego w miejsce ścieżki skargi na podjęte uchwały Rad Gmin do sądów administracyjnych. Właściwe obowiązki arbitrów zostały nałożone na Samorządowe Kolegia Odwoławcze.

W drodze rozporządzenia ustalone zostaną zasady powoływania Komisji Arbitrażowych, których celem będzie rozwiązywanie konfliktów i nie przewlekanie procesów planistycznych. Odwołania od orzeczeń Komisji Arbitrażowych przysługiwać będą do Sądów Powszechnych.

Uregulowane szczegółowo będzie planowanie korzystania z obszarów morskich.

Projekt ustawy prezentuje w pełni nową redakcję rozdziału 5 zatytułowanego „Ustalenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu w przypadku braku planu miejscowego.” Zmiana sposobu zagospodarowania terenu dokonywana będzie w drodze decyzji w sprawie urbanistycznego planu realizacyjnego. Kancelaria Solski i Partnerzy obawia się, że drobiazgowość nowej regulacji wprowadzana w krótkim okresie czasu dla terenów całej Polski bez programów pilotażowych i szkoleniowych spowodować może paraliż planistyczny jaki pamiętamy z czasów fundamentalnych zmian uchylających plany miejscowe obowiązujące do końca ubiegłego wieku. Oczywiście doniosłość zastąpienia decyzji o warunkach zabudowy nowymi procedurami i normami oraz usunięcie z obrotu znacznej części WZ-etek po okresie vacatio legis wymagać będzie wnikliwej analizy.

Dla opisania nowego pojęcia „zgłoszenia urbanistycznego” posłużono się zredagowaniem nowego rozdziału ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Proponowane rozwiązania stosowane maja być w sytuacjach gdy rozpatrywane będę problemy nie wymagające decyzji w sprawie urbanistycznego planu realizacyjnego. Warte podkreślenia jest wprowadzenie katalogu kar pieniężnych, których stosowanie będzie dopuszczalne także wobec budynków i budowli ukończonych lecz nie oddanych do użytkowania w świetle obowiązujących przepisów. Zaprawdę z drobnego niepozornego przepisu źródło wpływów rysuje się ogromne. Pogratulować pomysłu na wzbogacenie się poprzez uporządkowanie przestrzeni przeglądając wyłącznie dokumenty.

Nie sposób omówić wszystkich zmian w ustawach powiązanych. Przykładowo opłata z tytułu wyłączenia gruntów rolnych z produkcji ustalona zostanie w kwocie wyrażonej w złotówkach co pewnie będzie powodowało częstą nowelizację.

Zakres i rozmiar proponowanych zmian jest ogromny. Projekt nowelizacji zawiera ponad 100 stron nowych przepisów prawa. Ustawodawca zakłada, że część gruntownej nowelizacji zacznie obowiązywać po ośmiu miesiącach od uchwalenia. Prognozowane koszty roczne przeniesione na samorządu szacuje się na ponad 100 milionów złotych rocznie. Projekt wpisywał cezurę 1 stycznia 2013 roku jako datę wprowadzenia większości regulacji a okres pozostawiony samorządom na aktualizację obowiązujących Studium nie powinien przekraczać trzech lat.

Oby reforma się powiodła. Orzecznictwo w gospodarowaniu przestrzenią w znacznej części przestanie odnosić się do wprowadzonej rzeczywistości. Uczestnicy rynku zderzą się z nowym.

Warto cenić wartość. Kancelaria Solski i Partnerzy wnikliwie przygotowuje się do chwili uchwalenia stronniczo i z daleka opisanej regulacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością dotychczasowe problemy z wycenami gruntów dla celu ustalenia renty planistycznej gdy tereny szacowane opisywane były poprzez kilka równolegle wpisanych funkcji chociażby według jednego ze stanów bądź z ustaleniem wysokości opłaty adiacenckiej gdy zbywany był jedynie fragment nieruchomości wieczysto księgowej z perspektywy projektowanych zmian okażą się dziecinnymi igraszkami intelektualnymi.

Kancelaria Solski i Partnerzy, grudzień 2011 roku.