Zmiana ustawy o planowaniu

W Dzienniku Ustaw nr 153 z dnia 26 lipca 2011 roku pod pozycją 901 opublikowano Ustawę z dnia 26 maja 2011 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa obejmuje jedynie dwa artykuły, z których art. 1 zawiera zmianę ustawową natomiast art. 2 określa termin wejścia w życie aktu na 14 dni od daty ogłoszenia (10 sierpnia 2011). W art. 1 ustawodawca określił warunek oraz sposób szacowania wartości nieruchomości dla celu ustalenia opłaty planistycznej w przypadku, kiedy pomiędzy planem miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 roku, który utracił ważność z mocy ustawy z dniem 31 grudnia 2003 roku a nowym planem miejscowym istniał okres tak zwanego „bezplania”. Z punktu widzenia staranności legislacyjnej nowy przepis budzi wątpliwości.

Zakreślony w nowo dodanym art. 87 ust. 3a warunek zawiera dwa składniki. Pierwszym z nich jest uchwalenie nowego planu „w związku” z tratą mocy przez stary plan. Wydaje się, że udowodnienie takowego związku nie będzie sprawą prostą. Drugi z wymienionych warunków odnosi się bezpośrednio do wartości nieruchomości. Ustawodawca stwierdził, że: „przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 roku jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego jej wykorzystania po utracie mocy tego planu”. Warunek zatem zostanie spełniony o ile wartość określona z uwzględnieniem przeznaczenia w planie starym  będzie niższa lub równa wartości określonej z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystania, co nie jest niemożliwe jednak w sytuacjach stanów faktycznych zdarza się o wiele rzadziej, niż sytuacja odwrotna. Jednocześnie w dalszej części wprowadzonego w życie przepisu ustawodawca nakazał obliczanie różnicy wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia (a nie sposobu wykorzystania) obowiązującego w planach starym i nowym.

Z punktu widzenia rzeczoznawcy majątkowego sytuacja się zatem bardzo komplikuje. Pomijając już brzmienie postanowienia o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego, które obowiązany jest wydać organ, w którym to postanowieniu winien on określić fakty jakie mają zostać stwierdzone oraz środki dowodowe służące temu stwierdzeniu  biegły będzie obowiązany ustalić faktycznie trzy wartości jednej i tej samej nieruchomości. Pierwsza z nich będzie określała wartość nieruchomości przy uwzględnieniu zapisów starego planu miejscowego (takiego, który został uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 roku i utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 roku). Drugą z wartości będzie wartość określona z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości zaś trzecią z nich będzie wartość określona przy uwzględnieniu zapisów nowego planu miejscowego. Na tym rola rzeczoznawcy zasadniczo się zakończy. Przed organem natomiast stanie problem stosowania całego zapisu ustawy.  Po pierwsze organ będzie zobligowany zbadać, jaki jest stosunek wartości ustalonej dla nieruchomości przy uwzględnieniu zapisów starego planu i faktycznego sposobu wykorzystywania. Jeśli wartość ustalona przy uwzględnieniu zapisów starego planu będzie większa niż wartość ustalona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania wówczas nie będzie możliwe stosowanie zapisów art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 z późniejszymi zmianami; dalej upzp). Tak zdarzy się w większości przypadków. Wówczas jednak różnicę wartości nieruchomości stanowi różnica wartości określona już nie pomiędzy wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia ze starego planu oraz faktycznego sposobu wykorzystywania ale różnica wartości ustalona przy uwzględnieniu starego i nowego przeznaczenia nieruchomości.

Skomplikowane? Owszem, nawet bardzo.