Gdzie Państwo nie może rzeczoznawcę majątkowego pośle.

Ustawodawca w artykule 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawarł przepis nakazujący waloryzację kwot należnych, z tytułów określonych w ustawie, w oparciu o wskaźnik zmian cen nieruchomości ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Katalog zastosowania wskaźnika zawiera świadczenia pieniężne związane z rozliczeniami cywilnoprawnymi opisanymi w ustawie, a w szczególności z tytułów waloryzacji: podlegających zwrotowi opłat rocznych powiązanych z użytkowaniem wieczystym; kwot udzielonej bonifikaty przy nabyciu nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeśli podlega ona zwrotowi; kwot zwracanego odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości; opłaty adiacenckiej w przypadku upływu stosownego terminu pomiędzy decyzją o ustaleniu a dniem jej wykonalności. Przepis wszedł w życie w 1997 roku, a mimo upływu 13 lat stosowane jest rozwiązanie przejściowe, polegające na odwoływaniu się do wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, potocznie nazywanego wskaźnikiem inflacji, także ogłaszanego przez Prezesa GUS.

Rzecznik Praw Obywateli zwrócił się do Trybunału Konstytucyjnego z zapytaniem czy artykuł 5 UoGN jest zgodny z Konstytucją RP, oraz wypełnia normy poprawnej legislacji oraz czy przyczynia się do utrzymywania zaufania obywatela do państwa prawa. Podniósł, że sytuacja gdy instytucja państwowa przez okres 13 lat nie wypełnia normy ustawą nakazanej podważa autorytet państwa.

Dyrektor departamentu handlu i usług w Głównym Urzędzie Statystycznym, że z wyliczeniem przedmiotowego wskaźnika urząd napotykał na nie nadające się do pokonania trudności. GUS nie mógł go opracować z powodu braku dostępu do wiarygodnych danych a ponadto nie posiada metodyki do opracowania jednego wskaźnika dla różnych rodzajów nieruchomości.

Trybunał Konstytucyjne uznał, że problem nie leży w zaskarżonym przepisie, który jest konstytucyjny. TK podkreślił, że stan martwego przepisu świadczy o słabości niektórych segmentów państwa i o lekceważeniu zasad państwa prawnego oraz o lekceważeniu adresatów norm prawnych. Sędziowie w zdaniu odrębnym podnieśli wadliwość przepisu i wnieśli o wyeliminowanie spornej regulacji. Podnoszono problem konieczności przerwania fikcji ciągle niezrealizowanej obietnicy ustawodawczej. Ogólnikowość i lapidarność normy urąga zasadzie przyzwoitej legislacji i narusza zasadę lojalności państwa wobec własnych obywateli.

Zdaniem Kancelarii Solski i Partnerzy na zagadnienie można spojrzeć szerzej. Jako, że specjalizujemy się w rozwiązywaniu sporów o wartość nieruchomości bądź praw z nieruchomościami związanymi, wmyśl zasady warto cenić wartość, przypomnijmy regulacje nam bliżej znane z praktyki a traktujące o rozliczaniu kwot na rynku nieruchomości. Ustawodawca coraz częściej wprowadza przepisy w randze specustaw, których celem jest natychmiastowa regulacja stanów w zgodzie z partykularnym społecznym interesem bieżącej chwili. Do problemu uzurpowania sobie przez Dominium prawa kreacji relacji własnościowych wrócimy w innym tekście. Pochylmy się nad kilkoma osadzonymi w codzienności przepisami, które wiążą swoją skuteczność z oszacowaniem wartości rynkowej przez rzeczoznawców majątkowych w sposób rzetelny i uzasadniony.

Ustawa planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, aktualnie modyfikowana, zawiera artykuł 36 traktujący o roszczeniach odszkodowawczych właściciela i umocowaniu organu do ustalenia opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, potocznie nazwanej rentą planistyczną. Zasady ustalania wysokości odszkodowania tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty od wzrostu wartości nieruchomości opisane są w artykule 37 przywołanego aktu. Zmiany treści normy są skutkiem orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego, który wypowiedział się na pytanie Krakowskiego Sądu Administracyjnego bezradnego w obliczu metod, mody i warsztatu oraz standardów wyceny przyjmowanych przez większość biegłych z zakresu szacowania w Polsce. Bezspornie aby jednostki samorządu terytorialnego mogły poprać opłatę, rentę planistyczną muszą udowodnić, że wystąpił wzrost wartości nieruchomości jak też, ze stan ów jest skutkiem jedynie zmiany przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dowodem na spełnienie przesłanki, obok drugiego warunku o zbyciu nieruchomości, jest prawidłowo sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Problematyka procedury administracyjnej przedmiotowego postępowania jest dość rozległa w szczególności gdy dotyka gruntów o kilku różnych przeznaczeniach zbytych jedynie w ułamkowej części. Wracając do głównego nurtu artykułu zwróćmy uwagę na fakt, że GUS wskazał na obiektywne trudności w ustaleniu zmiany wartości nieruchomości z tytułu upływu czasu, posiadając tak bogaty warsztat i zasoby danych a rzeczoznawca majątkowy pracujący na lokalnym rynku, wyłoniony w postępowaniu przetargowym w kryterium najniższej ceny miałby podołać oszacowaniu różnicy wartości nieruchomości spowodowanej jedynie zmianą funkcji czyli przeznaczenia? W kilkuletniej praktyce, reprezentując wielu klientów, przyznać jesteśmy zobowiązani, że nie spotkaliśmy dowodu ze wzrostu wartości sporządzonego w sposób prawidłowy w nakazanej sformalizowanej przepisami i standardami zawodowymi formie operatu szacunkowego.

Kolejną przestrzenią gdzie pospiesznie stanowione prawo zmieniane równolegle ze zmianami światopoglądowymi i pod oczekiwania nastrojów społecznych jest kwestia aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste zostało uregulowane w Kodeksie Cywilnym i w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Przeplatają się zatem procedury prawa administracyjnego i cywilnego. Jeśli dodać kwestię możliwości rozliczenia nakładów potrzebne okazują się precyzyjne informacje wywiedzione z prawa budowlanego. Ustawodawca i organy wszczynające postępowanie aktualizacyjne wszelkie wątpliwości pośpiesznie delegują na powołanych biegłych. Przyznać trzeba, że postępowanie aktualizacji opłaty rocznej jest skomplikowane i długotrwałe a co istotne nie wybaczające błędów i uchybień popełnionych u początku, których efekt ujawnić się może dopiero przy ustalającym wyroku Sądu. Wspólnicy Kancelarii Solski i Partnerzy mimo doświadczenia praktycznego i teoretycznego przynależnego wykładowcom nie uchronili się od kilku porażek w sprawach swoich klientów. Pozostaje przekonanie, że ćwiczenie czyni mistrza. Karkołomne zadanie spotyka rzeczoznawcę majątkowego. W oparciu o obowiązujące przepisy musi udowodnić zmianę wartości gruntu jako prawo własności, hipotetycznie niezabudowanego z uwzględnieniem obciążeń ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeśli wpływają na wartość, z uwzględnieniem nakładów rzeczowych podlegających odliczeniu a wszystko to dla gruntu zabudowanego, często budynkiem bądź budowlą nie zbieżną z optymalnym sposobem korzystania na rynku lokalnym nie rejestrującym transakcji gruntami podobnymi. Wspomnieć jednocześnie należy o ostatnich zmianach przepisów, których nieprecyzyjne zapisy nakazują jednocześnie uwzględnianie umowy o oddanie nieruchomości w UW nawet gdy treść umowy jest w informacje zdawkowa a jej sens gospodarczy uleciał wraz z zmianami użytkowników wieczystych.

Ostatnim przykładem jak ustawodawca pochylając się nad oczekiwaniem skarbników JST wpisał regulacje w artykule 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym razem całkowicie bez związku z ewentualnymi kosztami i obowiązkami samorządów powierzono organowi umocowanie do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będącej wynikiem jej podziału. Jedynie informacyjnie wskażmy, że nie ma obowiązku skonsumowania przysporzenia a udział organu ogranicza się za zatwierdzenia podziału geodezyjnego sporządzonego na koszt właściciela. Jak we wstępie przytoczyliśmy aparat państwa boryka się z wykazaniem parametru wzrostu segmentów nieruchomości lecz bez skrępowania narzuca obowiązki ustalenia znaczenie bardziej skomplikowanej zależności wywiedzionej jedynie z podziału granicami działek większej obszarowo nieruchomości. Pomysłowość biegłych w budowaniu wskaźników, metod, parametrów i zależności jest ogromna. Często łączone są założenia i dane wyjściowe z hipotezami a co gorsza z poszukiwaną zmienną do oszacowania. Jednym zdaniem instrument generujący ewentualny wzrost wartości nieruchomości wynikający z tytułu jej podziału przyjmowany jest milcząco w założeniach wyceny jako informacja wywiedziona w tajemniczych analizach i kwerendach źródeł pośredników a nawet wydumana z posiadanego długoletniego doświadczenia rzeczoznawcy majątkowego. Nawet pewna część składów orzekających w Samorządowych Kolegiach Odwoławczych, opierając się na przyzwyczajeniu i kserowanych ubiegłowiecznych skryptach szkoleniowych akceptuje oszacowania przyjmujące wartość nieruchomości po podziale jako sumę wartości działek mniejszych odrębnie każdą z osobna zbywanych. Z czystej zawodowej ciekawości chcemy zapoznać się z aktami postępowania o ustalenie renty podziałowej przeprowadzonego i opartego na dowodzie z wyceny zgodnej z prawem.

Rzeczoznawcy majątkowi wykonując alchemię szacowania traktują ołów analizy rynku w sposób całkowicie indywidualny głęboko wierząc, że w tyglu ochrony organizacji zawodowej przetopią własne wyobrażenia w złoto prawidłowych wartości rynkowych. Środowisko biegłych w zakresie szacowania nieruchomości jest stosunkowo szczelne a przede wszystkim zasłania się tajemnicą danych transakcyjnych i ograniczeniem powszechnego dostępu do informacji o poziomie cen na rynku. Także i tę trudność i przeszkodę wspólnicy i partnerzy Kancelarii Solski i Partnerzy skutecznie pokonują w sporach, w których reprezentujemy interesy naszych klientów.

Ilustracją niewdzięcznej roli rzeczoznawców majątkowych ubranych w kostium i gorset operatu szacunkowego oraz wymóg przywołania dowodu o wartości wyłuskanego ze zbiory danych rynkowych niechaj będzie obszerny wyciąg z publikacji GUS o cenach obserwowanych na rynku obrotu nieruchomościami. Spieszących się czytelników odsyłamy do tablic kończących artykuł.

Poniżej prezentujemy informacje zawarte w opracowaniu sporządzonym przez  Zespół Wydziału Cen Producentów w GUS, który upublicznił Publikację „Obrót nieruchomościami w 2009 r.” prezentującą wyniki badań w zakresie transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości prowadzonego w Głównym Urzędzie Statystycznym od 2003 r. Opracowanie stanowi kontynuację publikacji „Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości”. Całość opracowania zawiera: uwagi metodologiczne tj. definicje pojęć, opis badań i źródeł informacji, komentarz analityczny, który dotyczy transakcji w zakresie poszczególnych typów nieruchomości oraz część tabelaryczną. Dane zamieszczone w publikacji zostały opracowane na podstawie informacji pozyskanych z Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN) prowadzonych przez Starostwa Powiatowe i Prezydentów miast na prawach powiatu przy wykorzystaniu informacji pochodzących z aktów notarialnych. Prezentowane dane zostały opracowane na podstawie informacji przekazanych przez 363 spośród 379 starostw powiatowych oraz urzędów miast na prawach powiatu. Badanie obejmuje transakcje dokonane na wolnym rynku, w wyniku sprzedaży poprzedzonej przetargiem oraz w wyniku sprzedaży bezprzetargowej, gdzie stroną sprzedającą może być Skarb Państwa, gmina, powiat, województwo, osoba fizyczna lub osoba prawna, mająca prawo własności, współwłasności, własności obciążonej hipoteką lub współwłasności obciążonej hipoteką. Opracowanie nie zawiera informacji z obrotu spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

W 2009 roku zarejestrowano ponad 208 tys. transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości przy wartości obrotów na poziomie ok. 32 mld zł. Prawie połowa ogólnej liczby transakcji dotyczyła nieruchomości gruntowych, 32% - lokali, 18,8% - nieruchomości zabudowanych, a 0,5% budynków. W ujęciu wartościowym 38,8% obrotu nieruchomościami stanowiła sprzedaż lokali, 32,9% - nieruchomości zabudowanych, 26,2% - nieruchomości gruntowych i 2,1% - budynków. W 2009 roku dominującą formą obrotu zarówno w ujęciu ilościowym jak i wartościowym była sprzedaż na wolnym rynku, która stanowiła odpowiednio 82,3% i 88,1% wszystkich transakcji. Liczba zarejestrowanych w 2009 roku transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości była o ok. 25% niższa w stosunku do roku 2008, natomiast wartość przeprowadzonych transakcji spadła o 32%. Obserwowane w 2009 roku spadki w obrocie nieruchomościami były jeszcze silniejsze na obszarach miejskich i wyniosły odpowiednio ok. 27% w ujęciu ilościowym i prawie 35% w ujęciu wartościowym. W latach 2003-2006 udział nieruchomości zabudowanych w obrocie nieruchomościami stopniowo wzrastał i w 2006 roku osiągnął poziom 21% w ujęciu ilościowym oraz ok. 39% w ujęciu wartościowym. W kolejnych latach udział wartości transakcji/kupna sprzedaży tej kategorii nieruchomości w obrocie ogółem spadał i w 2009 roku osiągnął poziom 32,9%. Odwrotną tendencję zarówno pod względem wartościowym jak i ilościowym, zaobserwowano w przypadku lokali, których udział w obrocie malał w latach 2003-2007, a następnie w roku 2008 i 2009 odnotowano wzrost. Analizując rynek nieruchomości w ujęciu terytorialnym należy stwierdzić, że w 2009 roku liczba transakcji rozłożyła się dość równomiernie między obszary miejskie (48,4%) i obszary wiejskie (51,6%). Natomiast w ujęciu wartościowym ponad 69% obrotów nieruchomościami dokonano w miastach. Na obszarach miejskich przedmiotem większości transakcji były lokale (60,1% w ujęciu ilościowym i 52,5% w ujęciu wartościowym). Natomiast na obszarach poza granicami miast najczęściej dokonywano transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości gruntowych (75,5% w ujęciu ilościowym i 53,0% w ujęciu wartościowym). W 2009 roku liczba zarejestrowanych transakcji kupna/sprzedaży lokali wyniosła ok. 66,6 tys., co stanowiło 32% wszystkich transakcji nieruchomościami. Wartość obrotów lokalami osiągnęła poziom 12,4 mld zł, co odpowiadało 38,8% obrotów nieruchomościami ogółem. Powierzchnia użytkowa lokali będących przedmiotem transakcji kupna/sprzedaży wyniosła ponad 3,5 mln m².

Na rynku lokali można wyróżnić dwa zasadnicze segmenty tzn. segment lokali mieszkalnych oraz segment lokali niemieszkalnych. W 2009 roku obrót lokalami mieszkalnymi stanowił 91,4% obrotów lokalami w ujęciu ilościowym, 94,9% w ujęciu wartościowym i 91,7% w sprzedanej powierzchni użytkowej. W latach 2003-2009 dwukrotnie obserwowano znaczny wzrost liczby transakcji kupna/sprzedaży lokali. Po raz pierwszy miało to miejsce w 2004 roku kiedy to obrót lokalami w ujęciu ilościowym wzrósł o 6% w stosunku do roku 2003. Kolejnym okresem znacznego wzrostu liczby transakcji nieruchomościami lokalowymi był rok 2008, w którym odnotowano wzrost o ponad 18% w stosunku do roku 2007. Analizując wielkość obrotów lokalami w ujęciu wartościowym stwierdzamy, że w latach 2003-2006 poziom obrotów był dosyć stabilny. W kolejnych dwóch latach natomiast obserwowano znaczny wzrost wartości obrotów odpowiednio o ok. 39% w roku 2007 i o ponad 68% w roku 2008. W roku 2009 odnotowano duży spadek sprzedaży lokali zarówno w ujęciu ilościowym jak i wartościowym. Liczba transakcji kupna/sprzedaży lokali w 2009 roku w stosunku do roku poprzedniego spadła o 22% a ich wartość zmalała o ponad 8%. Sytuacja w segmencie lokali mieszkalnych rozwijała się analogicznie jak na rynku lokali ogółem. Nieco inne tendencje natomiast obserwowano w segmencie lokali niemieszkalnych. W roku 2004 i 2005 odnotowano spadek liczby transakcji kupna/sprzedaży lokali niemieszkalnych, a następnie w kolejnych latach obserwowano na przemian wzrost i spadek wielkości obrotów w ujęciu ilościowym. W ujęciu wartościowym w okresie od 2006 do 2008 obserwowano znaczny wzrost obrotów lokalami niemieszkalnymi tak, że odnotowana w 2008 roku wartość transakcji była ponad dwa razy wyższy niż ta obserwowana w roku 2005. W roku 2009 w stosunku do roku poprzedniego liczba transakcji kupna/sprzedaży lokali niemieszkalnych spadła o 27% a w ujęciu wartościowym zaobserwowano spadek o ok. 21%. Analizując obroty w 2009 roku w segmencie lokali mieszkalnych należy stwierdzić, że przedmiotem obrotów były przede wszystkim lokale 3-izbowe oraz 4-izbowe i większe, które w ujęciu ilościowym łącznie stanowiły 72% obrotów lokalami mieszkalnymi, a wartościowo ok. 75%. Sprzedaż lokali 1-izbowych stanowiła 3,3% w ujęciu ilościowym i 2,6% w ujęciu wartościowym. Lokale mieszkalne w głównej mierze były sprzedawane na obszarach miejskich. Obrót lokalami mieszkalnymi w granicach miast stanowił prawie 91% obrotu lokalami mieszkalnymi w ujęciu ilościowym i ok. 94% w ujęciu wartościowym. Szczególnie ważne znaczenie odgrywały rynki miast na prawach powiatu, gdzie w ujęciu ilościowym dokonano ponad 52% wszystkich transakcji kupna sprzedaży lokali mieszkalnych, a w ujęciu wartościowym - ponad 66%. Zarówno na obszarach miejskich jak i wiejskich najczęściej sprzedawano lokale 3- izbowe oraz lokale 4-izbowe i większe. Przeciętna powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego sprzedanego w 2009 r. wyniosła od 49,6 m2 w województwie świętokrzyskim do 61,4 m2 w województwie wielkopolskim. Na zakup mieszkania wydawano średnio 192,7 tys. zł. Średnie wartości pojedynczej transakcji kupna/sprzedaży lokali mieszkalnych 1-izbowych i 2-izbowych były do siebie zbliżone i wyniosły ok. 152 tys. zł. Średnia wartość pojedynczej transakcji kupna/sprzedaży lokali 3-izbowych wyniosła ponad 172 tys. zł a lokali 4-izbowych – ok. 238 tys. zł. Transakcje zawierane na obszarach miejskich były o połowę droższe niż te zawierane na obszarach wiejskich. Średnie wartości pojedynczej transakcji kupna/sprzedaży lokali mieszkalnych 1-izbowych i 2-izbowych były do siebie zbliżone i wyniosły ok. 152 tys. zł. Średnia wartość pojedynczej transakcji kupna/sprzedaży lokali 3-izbowych wyniosła ponad 172 tys. zł a lokali 4-izbowych – ok. 238 tys. zł. Transakcje zawierane na obszarach miejskich były o połowę droższe niż te zawierane na obszarach wiejskich. Średnia cena 1 m² lokalu mieszkalnego sprzedanego w 2009 roku wyniosła 3596 zł. Wraz ze wzrostem metrażu lokalu mieszkalnego spada średnia cena 1 m² powierzchni użytkowej. Ceny za 1 m² lokali mieszkalnych 1-izbowych są prawie o 37% wyższe od średniej dla lokali mieszkalnych ogółem. Najbliższe cenie średniej są ceny lokali 3-izbowowych, które są jedynie o 4% niższe niż średnia cena dla lokali mieszkalnych ogółem. Średnie ceny 1 m² lokali mieszkalnych sprzedawanych w miastach były zdecydowanie wyższe od średnich cen uzyskiwanych na obszarach wiejskich.

W 2009 roku liczba zarejestrowanych transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości gruntowych wyniosła ponad 101 tys., co stanowiło 48,7% wszystkich transakcji nieruchomościami. Wartość obrotów nieruchomościami gruntowymi osiągnęła poziom 8,4 mld zł, co odpowiadało 26,2% obrotów nieruchomościami ogółem. Powierzchnia ewidencyjna nieruchomości gruntowych będących przedmiotem transakcji kupna/sprzedaży wyniosła ok. 1,4 mld m².

Wśród transakcji nieruchomościami gruntowymi pod względem ilościowym oraz wartościowym

przeważały transakcje użytkami rolnymi. Ilościowo liczba tych transakcji stanowiła ponad 74% wszystkich transakcji nieruchomościami gruntowymi, wartościowo natomiast ponad 57%. Dużą liczbę transakcji odnotowano również w zakresie gruntów przeznaczonych pod zabudowę. Ich liczba stanowiła 24% wszystkich transakcji nieruchomościami gruntowymi natomiast wartość 41%. Pozostałe transakcje w zakresie nieruchomości gruntowych dotyczyły obrotu gruntami leśnymi, zadrzewionymi i zakrzewionymi ale zarówno pod względem wartościowym jak i ilościowym stanowiły one niecałe 2% transakcji nieruchomościami gruntowymi. Rok 2009 był kolejnym rokiem znacznych spadków w obrocie nieruchomościami gruntowymi. Liczba transakcji nieruchomościami gruntowymi zawartych w 2009 roku była o ok. 27% niższa w stosunku do roku poprzedniego, a ich wartość spadła o prawie 47%. Zaobserwowane w 2009 roku zmniejszenie obrotów nieruchomościami gruntowymi dotyczyło każdego z segmentów tego rynku z wyjątkiem gruntów leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych sprzedawanych poza granicami miast. W tym przypadku odnotowano wzrost wartości sprzedawanych nieruchomości o ponad 33% przy jednoczesnym spadku liczby transakcji o 22,5%. Grunty przeznaczone pod zabudowę stanowiły drugą po użytkach rolnych znaczącą grupę transakcji w zakresie transakcji nieruchomościami gruntowymi. Wśród tej grupy możemy wyróżnić trzy rodzaje gruntów będących przedmiotem transakcji tj. grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, przeznaczone pod zabudowę przemysłową oraz pod zabudowę inną. W 2009 roku w zakresie gruntów przeznaczonych pod zabudowę, przedmiotem obrotów były przede wszystkim grunty przeznaczone pod zabudowę inną. Jest to bardzo szeroka i zróżnicowana kategoria obejmująca grunty przeznaczone pod budynki i urządzenia związane z administracją, służbą zdrowia, handlem, rzemiosłem, usługami, nauką, oświatą, kultura i sztuką, wypoczynkiem, łącznością, kultem religijnym itp. W ujęciu ilościowym transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę inna stanowiły ok. 58% obrotu gruntami przeznaczonymi pod zabudowę, a w ujęciu wartościowym – 50%. Znaczącą liczbę transakcji odnotowano także w zakresie gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowa. Ich liczba stanowiła 40% wszystkich transakcji gruntami przeznaczonymi pod zabudowę, a wartość ponad 44%. W 2009 roku dominującą formą obrotu gruntami przeznaczonymi pod zabudowę zarówno w ujęciu ilościowym jak i wartościowym była sprzedaż na wolnym rynku, która stanowiła odpowiednio 80,5% i 87,6% wszystkich transakcji. W obrocie gruntami przeznaczonymi pod zabudowę najczęściej występującym rodzajem prawa do gruntu było prawo własności. W strukturze ilościowej stanowiło ono ponad 98% transakcji kupna/sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę, a w strukturze wartościowej – ponad 93%. Prawie 58% liczby wszystkich transakcji gruntami przeznaczonymi pod zabudowę miało miejsce na obszarach wiejskich. W ujęciu wartościowym natomiast przeważały obroty dokonane w granicach miast, które stanowiły ponad 60% wszystkich transakcji gruntami przeznaczonymi pod zabudowę. W przypadku gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz gruntów przeznaczonych pod zabudowę inną większość transakcji miała miejsce na terenach poza granicami miast. Sprzedaż gruntów przeznaczonych pod zabudowę przemysłową natomiast miała miejsce w głównej mierze na obszarach miejskich. W przypadku każdej z analizowanych kategorii gruntów przeznaczonych pod zabudowę wartość transakcji dokonanych w miastach znacznie przewyższała wartość transakcji dokonanych na obszarach wiejskich. Średnia powierzchnia ewidencyjna sprzedawanych w 2009 roku gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wyniosła 2056,5 m², gruntów przeznaczonych pod zabudowę przemysłowa – 12379,7 m², a gruntów przeznaczonych pod zabudowę inną – 3623,4 m². Średnia powierzchnia gruntów przeznaczonych pod zabudowę sprzedawanych poza granicami miast były większa niż średnia powierzchnia gruntów przeznaczonych pod zabudowę sprzedawanych na obszarach miejskich. Średnia cena za 1 m² powierzchni ewidencyjnej gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową kształtowała się na poziomie 76 zł, gruntów przeznaczonych pod zabudowę przemysłową – 39 zł, a gruntów przeznaczonych pod zabudowę inna – 33 zł. Znaczny wpływ na ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę miała ich lokalizacja. Ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę zlokalizowanych na terenach miejskich były znacznie wyższe od tych zlokalizowanych poza granicami miast. Na obszarach miejskich szczególnie wysokie ceny zaobserwowano w miastach na prawach powiatu.

Źródło tabela 5 i tabela 6. GUS.

Zestawienie ilości ogólnej zarejestrowanych transakcji i wielkości obrotów w latach 2003 – 2009.

Źródło tabela 1. GUS.

Średnie ceny transakcyjne w tysiącach złotych za nieruchomości zbyte w 2009 roku w Polsce.

Źródło tabela 4. GUS. i szerzej w tabeli 12 oraz 15.

Ceny, w złotych, podstawowych rodzajów nieruchomości za m² , w ujęciu na podział lokalizacyjny.

Źródło tabela 77. GUS.

Ceny, w złotych, gruntów niezabudowanych, różnych przeznaczeń, w ujęciu na podział lokalizacyjny.

Źródło tabele 84 i 85 i 86. GUS.

Ilość, w poszczególnych województwach, transakcji rynkowych gruntami niezabudowanymi z rozbiciem na przeznaczenie nieruchomości.

Źródło tabele 99 i 100 i 101. GUS

Ilość transakcji rynkowych, gruntami o oznaczonym przeznaczeniu, w obszarach wybranych miast.

Przytoczone fragmenty analizy rynku sporządzone przez GUS w znacznych fragmentach przypominają obserwacje powielane w operatach szacunkowych. Część cech i wag atrybutów cenotwórczych można wyczytać z szczegółowych zestawień dostępnych w wersji uszczegółowionej raportu. Istotnym jest wskazanie jak płytki i nie przejrzysty jest rynek transakcji obrotem nieruchomościami. Problemem jest ciągły brak zrozumienia aparatu państwa aby wymóc na notariuszach wspomaganych rzeczoznawcami majątkowymi pełniejszą i bardziej wiarygodną ewidencję obrotu. Starostwa w większości gromadzą informację zawierającą jedynie dane wskazane przez notariusza a co ciekawe mimo ustawowego obowiązku weryfikacji stron transakcji rzeczoznawcą majątkowym sprzedają zestawienia tabelaryczne zbudowane z czas aminie sprawdzonych danych. Pewna część opisu rynku lub parametrów istotnych dla konkretnej transakcji przedziera się do analiz rynków lokalnych ze źródeł swobodnych dopisków uzupełniających opisy bez wizji w terenie bądź kwerendy źródła. Czy można gospodarować nieruchomościami gdy wiedza o istotnych parametrach finansowych jest aż tak nie pełna? Z pewnością szacowanie wartości nieruchomości jest trudne gdy biegły może posiadać jedynie mgliste pojęcie o elementach kształtujących cenę. Kończąc wspomnieć należy o lukach w bazach danych tworzonych wspólnie przez grupy współpracujących rzeczoznawców a często z błędnie wprowadzonymi danymi, choćby z powodu przyzwyczajenia wyodrębniania wartości netto z ceny zapłaconej bez podania stawki podatku od wartości dodanej. Pozostaje jedynie dodać co innego wiedzieć co innego znać. Kancelaria Solski i Partnerzy ufa i sprawdza.